Genel Blog

Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulanlar

29

Kentsel Dönüşüm Hakkında Sık Sorulanlar

Şehirsel dönüşüm sürecinde ihtilaflı olan konularda yargı sahiplerinin en sık sorduğu soruların yanıtını öğrenmek için videolarımızı izleyebilirsiniz. Üzerinde inşa bulunmayan parsellerin kentsel dönüşüme girmesi Üzerinde yapı bulunmayan parseller pratik anlamda iki şekilde kentsel dönüşüme girebilir. Bunlardan birincisi tehlikeli alan kapsamında, ikincisi ise tehlikeli inşa kapsamındadır. Olur Ya riskli alan zarfında bir parseli kentsel dönüşüme sokacaksak, bir defa minimum 15.000 m2’lik bir alana ihtiyaç vardır. Ayrıca başvuru yapılacak alanın zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal riski olduğuna dair teknik rapor, harita, uydu görüntüleri, jeolojik etüd çalışmaları gibi belgelerle donatılmış bir dosyayı Afet ve Acil Durum Idare Başkanlığı’nın da görüşü alınarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı?na müracat gerekecektir. Hazırlanan bu dosya Bakanlık tarafından, Bakanlar Kurulu’na sunulacak ve Bakanlar Kurulu’ndan da olumlu olarak geçmesi ardından resmi gazetede yayınlanarak alanımız tehlikeli ilan edilecektir ve abes olan bir arsa bu şekilde kentsel dönüşüme dahil edilmiş olacaktır. Tehlikeli inşa kapsamında ise, 6306 Sayılı yasanın Tatbik Yönetmeliği’nin 15/9 maddesi gereği 2/3 çoğunluğun kararıyla parselin emrindeki parsel veya parsellerle tevhidine karar verilebilir. Yani riskli bir arsa ile tehlikeli olmayan bir parsel birleştirilebilir. Bir parselde birdenbire çok yapı olması durumunda kentsel mutasyon Bir parselde ansızın fazla inşa mevcut ise ve bütün binalarda yapılan incelemelerde tüm binaların da riskli olduğu sonucuna varılmışsa, tüm yapıların beyanlar hanesine ayrı olarak riskli yapı belirtmesi yapılır ve tüm parsel maliklerinin 2/3 çoğunluğuyla istenilen karar alınacaktır. Oysa bir kısım yapıların tehlikeli olması ve buna rağmen bir kısım yapıların ise sağlam olması halinde bazı sorunlar ortaya çıkar. Alternatifler: – Sağlam olan yapıların beyanlar hanesi manâsız bırakılacak, yalnızca tehlikeli yapıların beyanlar hanesine riskli inşa belirmesi işlenecek.  – Sıradan şartlarda, bu yasa çıkmadan önce, sadece bir kısım yapılar yenilenecekse bütün hissedarların rızası ve binaları sağlam meydana çıkan yargı sahiplerinin, hissedar muvafakatları gerekliyken 6306 sayılı yasa uygulamasına göre tehlikeli yapıların her tarafta inşaası için gerekli olan inşa ruhsatı, binaları tehlikeli olan maliklerin haklarının olumsuz etkilenmemesi için bütün hissedarlarının yok, yalnızca tehlikeli inşa maliklerinin muvafakatine istinaden düzenlenecektir.  – Tehlikeli olarak tespit edilen yapıların her tarafta inşaası için bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapılardan ifrazı (yani ayrılması) olur ya hukuken mümkünse ifraz için olağan şartlarda aranan oybirliği şartı yine burada uygulanmayacak 2/3 ekseriyet kararıyla benzer parseldeki birdenbire çok yapılar ayrıştırılabilecektir. Bina karşılıklı karar protokolünün hazırlanması Ortak karar protokolü sahiden, arsa sahiplerinin bir araya gelerek 2/3 arsa payı oranıyla binalarının hangi yol ve yöntemlerin kullanılarak dönüştürüleceğinin belirlendiği bir toplantıdır. Protokole takviye olan bu toplantının; tehlikeli inşa kararının kesinleşmesi ve SPK lisanlı değer biçme şirketince değerlendirme raporunun tanzim etmesinden daha sonra ve binanın yıkılmasını peşine düşüp takip eden 30 günden önce yapılmış olmalıdır ancak görüşme erken yapılırsa geçersizdir, yıkımdan sonraki 30. günün sonrasına bırakılırsa da parselin acele kamulaştırmayla kamulaştırılması gündeme gelecektir. Şehirsel dönüşümde 2/3 yapı yenileme kararının işletilmesi Tebligata rağmen katılmayan ya da katıldığı halde toplantıda alınan kararlara iştirak etmeyen yargı sahipleri için tatbik yönetmeliğinin 15 maddesine göre alınan kararlar noter vasıtasıyla beyanname edilir. 1/3?ünde yer alan hak sahibine tebliğden itibaren 15 gün zaman içinde başvuru formu toplantısında alınan kararlara iştirak edilmesi bir kez daha istenecektir. Huysuz takdirde verilecek 15 jurnal süreden sonra bakanlık göre belirlenecek rayiç bedel üzerinden arsa paylarının o taşınmazda yer alan öteki adalet sahiplerine açık artırma suretiyle satılacağı, satın bölge olmadığı takdirde, arsa paylarının bakanlıkça bedeli ödenmek suretiyle Hazine namına satın alınacağı noter vasıtasıyla bildirilecektir. Bu sayede 2/3 çoğunluğa sahip yargı sahiplerinin kullanım toplantılarında aldıkları kararların icrası için büyük bir faz kaydedilmiş olacaktır. Şehirsel dönüşümde rakip hak sahiplerinin arsa payları Riskli yapılarda her yerde yapım ve dilekçe toplantısına geçerli tebliğe karşın katılmayan veya katıldığı halde kararlara iştirak etmeyen hak sahiplerinin arsa payları kullanım yönetmeliğinin 15/A maddesindeki esaslar çerçevesinde açık artırma suretiyle taşınmazda bulunan öteki hak sahiplerine satılır. Taşınmaz üzerinde yer alan ipotekler satışa engel olmaz. Egemen bölüme ilişkin arsa paylarının rayiç bedelinden aşağıda olmamak üzere açık artırmada en fazla fiyat veren hak sahibine satışın yapılmasına karar verilir. Üzerinde yapı bulunmayan parseller kentsel dönüşüme nasıl girer? Kentsel değişim dahilinde bina ortak karar protokolü nasıl hazırlanır? Şehirsel dönüşümde 2/3 bina onarım kararı nasıl işletilir? Bir parselde birdenbire fazla inşa varsa şehirsel mutasyon süreci nasıl işler? Kentsel mutasyon kapsamında rakip hak sahiplerinin arsa payları nasıl satılır?



Bir önceki yazımız olan Algı Yönetimi başlıklı makalemizde algı nedir, algı yönetimi ve algı yönetimi nedir hakkında bilgiler verilmektedir.

Yoruma kapalı.